Q. 호주 부동산, 여기에 투자해도 될까요?

A.

어느 정도의 자금을 모아 부동산 투자를 고민하는 2030 싱글이나 신혼부부가 가장 많이 하는 질문은 바로 “이 지역에서 부동산을 사려고 하는데, 사도 괜찮은 지역일까요? 투자가치가 있는 지역일까요?”이다. 이러한 질문에서 가장 많이 등장하는 지역은 그들이 잘 아는 지역이라고 생각하는 곳들이다.  

 

호주부동산 투자

 

그렇다면 어떤 특정 지역을 잘 안다는 말은 무슨 뜻일까?  

어떤 사람이 해당 지역에 거주해본 경험이 있거나, 직접 운전해서 갈 수 있는 지역이기 때문에 그 지역에 대해 잘 안다고 말할 수는 있겠지만, 그 지역이 미래에 주택 가격이 오를 지역이라 판단할 능력이 있다고는 할 수 없다. 즉, 나에게 익숙한 지역이라는 사실만을 가지고 그 지역의 투자가치를 알 수 있다고 말할 수 없다. 그렇다면 어떻게 알 수 있을까?

 

1. 먼저 투자자는 시간을 갖고 ‘왜’라는 질문을 스스로 해봐야 한다. 그 지역에 부동산을 매수해 성취/달성하고자 하는 목적이 무엇인지 생각해봐야 한다.

 

예를 들어 아주 노후된 주택을 구매해 단기간 내에 새로 보수를 마치고 더 높은 가격으로 매도(Flip)를 원하는 투자자가 있는 반면, 아주 적은 투자금으로 유지하기 쉬운 부동산을 구매해 장기적으로 보유하기 원하는 투자자가 있을 수 있다. 그렇기에 이 둘은 전혀 다른 방법으로 부동산 투자를 접근해야 한다. 때문에 “이 지역에 투자해도 괜찮을까요?” 하는 질문에 나는 “그 지역이 당신의 목적을 이루기 위한 적합한가요?라고 되묻고 싶다. 

 

2. 두 번째로는 그 지역이 임대가능성이 높은(Rentability) 지역인지 판단해야 한다.

 

당연히 투자금이 넘쳐나서 임대료를 받지 않아도 상관없는 투자자에게는 해당이 되지 않겠지만 대개 많은 투자자들은 제한적인 자금을 들고 시작하기 때문에 임대가 잘 나가는 지역의 부동산을 구매하는 게 매우 중요하다. 먼 미래에 집값이 상승하더라도 그때까지 투자자가 그 집을 유지할 능력이 없으면 아무 의미 없기 때문이다. 그러므로 그 지역의 공실률(Vacancy Rate)과 어떤 종류의 부동산이 임대가 잘 나가는지 조사해야 한다. (보통 호주 임대시장에서는 2 Bed 아파트, 3 Bed 타운하우스, 4 Bed 하우스가 선호된다)

 

3. 세 번째는 자신의 현금흐름에 맞추어 지역을 선택해야 한다.

 

많은 투자자들이 FOMO 현상으로 인해 자신의 현금흐름보다 더 비싼 부동산을 구매하려고 한다. 

 

4. 네 번째로는 그 지역의 수요를 확인해야 한다.

 

예를 들어 3 Bed 타운하우스를 구매하려고 하는 투자자는 얼마나 많은 사람들이 해당 종류의 부동산을 원하는지 알아야 한다. 왜냐하면 집값 상승은 수요와 공급으로 결정되기 때문이다. 비슷한 종류의 부동산 옥션을 가거나 해당 지역의 Demography를 조사하면 그 지역의 수요를 알 수 있다. 

 

5. 마지막으로 주변 지역에 어떤 인프라 시설이 있으며, 이로 인해 자신이 투자하려고 하는 지역에 어떠한 영향이 있는지 알아보아야 한다.

 

예를 들어 5분 거리에 대형 Westfield 쇼핑센터가 위치해 긍정적인 부분도 있겠지만 교통체증으로 인해 출퇴근이 어려워 쇼핑센터에서 조금 더 떨어진 곳에 거주하고자 하는 사람들도 존재한다. 이러한 요소들을 고려하면 지역을 선정하는데 도움이 된다.

 

Top Down Approach

 

현재 많은 사람들은 Bottom Up Approach 방법으로 부동산 투자에 접근하고 있다. 흔히 95% 이상의 투자자의 방식으로 먼저 지역을 선택한 후 그 지역이 투자가치가 있는지 따져본다는 뜻이다. 하지만 이 방법은 매우 제한적이며 좋은 지역을 정할 가능성이 낮을 수밖에 없다. 오히려 반대로 Top Down Approach 방법으로 접근하는 것이 훨씬 효율적이라 할 수 있다. 그렇다면 Top Down Approach는 어떻게 하는 것인가?

 

Top Down Approach 방법

1. 투자 목적을 명확하게 잡아라. 목적에 따라 투자 전략을 정하라.
2. 예산을 정하라
3. 높은 임대가능성, 현금흐름을 (구매 후 Negative 현금흐름인지, Positive 현금흐름인지, 만일 Negative 여도 유지 가능한지 등, 을 고려해 알맞은 지역을 선정하라

 

부동산 투자에는 항상 리스크가 동반한다. 투자에 정답은 없지만 높은 확률로 성공할 수 있는 방법을 사용해 보는 것이 운에 맞기는 방법 보단 낫지 않을까?