A. 호주 부동산 보유자들은 상당 시간 동안 축적된 Equity를 사용해 투자용 부동산을 구매하는 경우가 많다.
하지만 사람들은 Equity에 대한 충분한 이해가 없이 너무 계획 없이 Equity를 쓰려하다 당황하는 순간들을 종종 맞이하게 된다.
Equity(에퀴티)란?
구매한 부동산 가격에서 남아있는 대출금액을 제외한 나머지 금액을 Equity라 한다. (자기 자본이라 번역을 할 수도 있지만 호주 부동산 언어로 Equity라고 하니 그냥 그대로 부르도록 하겠다). 예를 들어 몇 년 전에 구매한 부동산의 가격이 $70만이라 가정하자. 보통 대출은 80%가 일반적이기에 대출금액은 $56만($70만 x 80% = $56만)으로 계산하겠다.
부동산 가격: $70만
대출금액: $56만
Equity: $14만
여기서 잠시, 많은 사람들이 헷갈려하는 개념을 설명하고자 한다. 바로 Equity와 사용 가능한(Accessible) Equity와의 차이점이다. Equity는 앞서 설명했듯이 부동산 가격에서 대출금액을 제외한 나머지 금액이다. 맨 위 예시를 다시 보면 Equity는 $14만이지만, 이것은 사용 가능한 Equity가 아니다.
그렇다면 사용 가능한 Equity란 무엇인가?
쉽게 얘기하자면 부동산 가격의 80% 에서 남은 대출금을 제외한 가격이 바로 사용 가능한 Equity이다.
부동산 가격: $70만
대출금액: $56만
Equity: $14만
사용 가능한 Equity: $70만 x 80% - $56만(대출 금액) = $0
보편적으로 은행은 주택대출을 감정 가격의 최대 80%까지만 해주기 때문에 현재 $14만이 Equity로 있다고 하더라도 이것은 사용 불가능하다. (은행에서 80% 이상의 대출도 가능하지만 일반적으로 80%를 가장 많이 받기 때문에 이렇게 계산해보았다.) 그렇기에 시간이 지나면서 대출금을 갚아 나가거나 부동산 가격이 오를 경우에 사용 가능한 Equity가 비로소 생기기 시작한다고 이해하면 된다.
이제 몇 년 후 해당 부동산과 비슷한, 바로 옆에 위치한 부동산이 상승기를 맞아 현재 $110만으로 거래가 되고 있다고 치자. 여기에서 거래된 가격은 바로 시장 가격(Market Value)이다. 하지만 시장 가격은 은행의 감정 가격과 다를 수가 있다. 보통 Equity를 사용한다는 말은 현재 부동산에 쌓여있는 Equity 금액을 빌리는 말과 동일하다. 즉, 은행에서 추가로 대출을 받는다는 뜻이다. 그렇기에 은행에서 정해지는 방식을 먼저 이해해야 하고 따라야 한다. Equity 론을 신청 시, 은행은 해당 부동산을 감정하는데(Valuation) 보통 보수적인 감정을 실시하기에 시장 가격보다 5-10% 정도 감정이 낮게 나올 가능성이 높다. 그렇기 때문에 시장 가격이 중요한 것이 아니라 은행에서 판단하는 감정 가격이 중요하다.
부동산 가격: $100만 (은행 감정 가격)
대출금액: $52만 (몇 년 동안 갚고 남은 대출액)
사용 가능한 Equity: $100만 x 80% - $52만 = $28만
현재 사용 가능한 Equity가 $28만이라 해서 무조건 모두 사용할 수 있다는 말은 아니다. 왜냐하면 이 경우 추가로 대출을 받는 것이기 때문에 은행은 대출여력(Borrowing Capacity)을 확인해 대출상환능력이 있는 사람에게만 Equity를 사용할 수 있게 해 주기 때문이다. 은행에서 대출상환능력이 안된다고 판단될 시, 쌓여있는 Equity 전부를 사용할 수 없을 수도 있다. 만약 본인이 현재 일자리를 옮기는 중에 있어 임시로 소득이 끊겼거나 병에 걸려 일을 못하고 있을 경우에는 그 Equity는 그냥 묶여 있다고 생각해야 한다. 즉, 부동산 가격이 상승해 갑자기 Equity가 많이 쌓였다고 해서 무조건 그 돈을 사용해 부동산이나 다른 자산을 살 수 있다고 생각하지 말길 바란다.
그럼 Equity는 어떻게 사용할 수 있을까?
다시 위 예시로 돌아가서(은행이 대출상환능력이 있다고 판단했다는 전제하에), $60만 가격의 투자용 부동산을 Equity로 구매하는 방법을 알아보자.
투자용 부동산 가격: $60만
대출: $48만($60만 x 80%)
여기에서 준비해야 되는 현금은 20% 계약금인 $12만에 추가 비용(Legal Fees, Stamp Duty 등) $2만을 더한 $14만이다.
사용 가능한 Equity는 $28만이었기에 여기에서 $14만을 사용해 $60만 가격의 투자용 부동산을 충분히 구매할 수 있다.
필요한 Equity: $14만 (사용 후 남은 Equity: $28만 - $14만 = $14만)
여기서 사람들은 투자용 부동산에서 나오는 현금흐름을 계산할 때 가장 많은 오류를 일으킨다. 왜냐하면 투자용 부동산을 구매하기 위해 받은 대출이 $48만이라 착각하기 쉽기 때문이다. 사용한 Equity $14만도 은행에서 대출을 받은 것이기 때문에 총 대출금액에 포함해야 한다. 결국 새로 투자용 부동산을 구매하기에 받은 총 대출금액은 $62만이다.
투자용 부동산 가격: $60만
대출금액: $48만
총 대출금액: $62만($48만 + $14만)
이렇게 현금흐름을 계산할 경우 상환해야 할 금액이 비교적 높아지기 때문에 Negative 현금흐름이 나올 경우가 매우 높다. 그렇기에 Equity를 사용해 투자하고자 하는 경우에는 추가로 얼마의 여웃돈이 필요한지를 먼저 계산하여 준비하는 것이 바람직하다.
위에 구매를 마치고 남은 $14만으로 또 한 번 부동산 투자를 고려할 수 있다. 하지만 이 말은 또 Equity 대출로 추가 대출을 일으키는 것과 동일하기 때문에 고소득자가 아닌 이상, 바로 구매하는 것보다는 1-2년이 지난 후 두 번째로 구매했던 부동산이 오르고(이자가 갑자기 내리는 시기도 좋다) 소득도 오르고 대출금액을 조절하면서 계획적으로 구매하는 방법이 지속 가능한 투자가 아닐까 생각한다.
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