호주 부동산 구축 주택의 장점과 단점은 무엇인가요?

호주 부동산 구입을 고려하는 많은 분들은 신축을 가장 먼저 본다. 먼저 호주 시민권자/영주권자가 아닌 이상은 구축을 구매하지 못하기 때문이다. 시민권자/영주권자들은 구축을 구매할 수는 있지만 그들 또한 거금을 투자해 사는 것이기에 더 좋아 보이는 신축을 사고 싶어 하는 경우가 많다. 어떤 것이든 보다 더 좋아 보이는 것은 바로 새것이기 때문이다. 하지만 새것의 문제는 비싸다는 것이다. 그렇다면 과연 구축 주택을 구매하는 데 가격 말고 또 다른 장점은 없을까?

 

구축 vs 신축

 

구축 주택(Exisiting Properties)의 장점

Capital Growth - 보다 빠른 시세차익을 볼 수 있다. 보통 구축 주택 구매는 공급이 더 이상 남아있지 않은 지역에서 일어나게 된다. 그렇기에 살기 좋은 지역이면서 더 이상 주택을 건설할 땅이 남아있지 않는다면 시간이 지날수록 수요와 공급의 법칙에 따라 가격이 상승한다. 

 

Infrastructure - 이미 대중교통(기차, 버스), 도로, 쇼핑센터 등이 들어서 있어 생활이 훨씬 편리하다. 신축일 경우 대단지 마스터플랜에 들어서거나.. 그나마 아파트일 경우는 신축이라도 주변 인프라시설과 근접하게 건설되는 경우가 많다. 

 

Negotiate - 구축을 구매할 경우 Agent를 통해서나 Off-Market 구매를 통해 가격 협상을 할 수 있다. 특히, 판매자가 빠른 시일 내에 처분해야 하는 급매 매물일 경우 유리하게 협상을 진행할 수 있다. 보통 신축이나 Off-the-plan으로 구매할 경우 협상 자체가 불가능하다.

 

Affordability - 부동산 구매는 본인의 예산에 맞추어 선택하는 것이 매우 중요한데, 신축일 경우 구축보다는 가격이 높을 수밖에 없다. 신축에는 프리미엄이 붙기 때문이라고 흔히들 생각하지만, 시간이 지날수록 저렴한 지역에 짓는 신축 자체가 많이 없기 때문에 구축을 투자할 경우 지방(Regional)에 저렴한 부동산을 선택할 수 있는 옵션이 늘어난다. 구축은 아직도 $300k-400k 가격대의 단독주택을 손쉽게 찾을 수 있다.

 

Equity Release - 신규 분양을 통해 신축주택을 구매할 경우 건축 시간이 걸리기 때문에 비교적 구축을 구매하면 가격 상승에 따라 빠르게 사용할 수 있는 자기 자본(Equity)이 생길 수 있다. 특히 부동산 시장 상황이 좋을 경우 단기 기간에 상당한 Equity를 축적시킬 수 있다. 

 

Value-Add Potential - 오래된 주택을 개조/보수를 하게 될 경우 주택가치(Valuation)가 올라간다. 대부분 구조적 개조/보수 또는 외관상의 개조/보수(페인트, 카펫 등)를 진행하며, 이는 더 높은 임대 가격을 세입자에게서부터 받을 수 있는 기회를 창출한다. 

 

Faster Settlement and Rental Income - 구축 구매할 경우 30-60일 내에 세틀이 가능하며, 이미 세입자가 들어가 있는 경우 세틀 후 첫날부터 임대비를 받을 수 있다. 

구축 주택의 단점 

Higher Maintenance Cost - 보이지 않는 하자가 있는 경우가 많다. Termite Damange, 구축 구매 시에는 빌딩 인스펙션이 필수이다. 시간이 지나면서 수리비가 생각보다 많이 나올 가능성이 있다.

 

Lower Rental Yield - 보통 구축 주택의 땅 면적이 신축 주택보다 넓은 경우가 많다. 하지만 세입자는 땅 면적이 크든 작든 크게 신경 쓰지 않기에, 땅이 더 넓다고 해서 임대비를 더 많이 내지는 않기에 신축보다 임대수익률이 적을 수 있다. 물론 그렇지 않은 경우도 있지만 보편적으로 봤을 때 그렇다는 말이다. 또한 구축 주택의 컨디션이 좋지 않을 경우 세입자들이 높은 임대비를 지불할 용이가 신축 주택보다 없을 수 있다. 

 

Lower Tax Benefits - 투자목적으로 구매 시 감가상각 리포트를 받아 세금 공제를 받을 수 있다. 신축일 경우 세금 공제를 받을 수 있는 폭이 큰 반면 오래된 구축일 경우 Fittings & Fixtures의 수명이 끝난 경우(예를 들어 카펫, 블라인드 등의 수명은 3-10년이다) 이 항목에 대해선 공제를 받을 수 없다.

 

Harder to Rent - 좋은 컨디션이 아닐 경우 임대가 나가는 데 걸리는 시간이 길 수 있다.

 

다음에는 신축 주택의 장단점에 대해 정리해 보겠다.