호주 부동산 신축 주택의 장점과 단점은 무엇인가요?

호주 부동산은 호주 시민권/영주권자가 아닌 이상은 신축 주택을 구매할 수밖에 없다. 그렇기 때문에 한국에서 호주 부동산에 관심 있는 투자자라면 신축 주택을 구매 시 어떠한 장단점이 있는지 잘 알아보는 것이 중요하다. 지난번 포스팅에서는 구축 주택의 장단점을 알아봤다면 이번에는 신축 주택의 장단점을 정리해 보았다.

 

Off-The-Plan 타운하우스

 

신축 주택(Off-The-Plan)의 장점

Stamp-Duty Savings - 예를 들어, 신규 하우스 & 랜드 패키지를 구매 시, 토지 가격에만 세금(Stamp-Duty)을 매기는 반면, 구축 주택을 구매할 경우는 하우스와 랜드 가격을 모두 포함한 가격에 세금을 매기게 된다. 또한 실거주로 구매할 경우 생애 첫 주택 구매자 혜택, 취득세 면제 혜택 등을 받을 수도 있다.

 

Developer Incentive - 시행사/시공사에서 업그레이드 패키지, 임대수익보장, Cash-Back 할인 등 다양한 혜택을 제공하는 경우가 많다. 하지만 현명한 투자자라면 절대로 이 할인만을 보고 선택해 구매하지 않을 것이다. 몇 년 후 훨씬 큰 자산가치를 얻을 수 있는 부동산인지 먼저 판단하는 것이 매우 중요하다. 그렇기에 이러한 혜택들은 그냥 보너스라 생각하는 것이 좋다.

 

Higher Yield - 필요 없는 요소를 제외한 좋은 퀄리티의 신축은 높은 임대수익을 가져다준다.

 

Land Banking Strategy - 수요가 많은 지역에는 토지등록(Land Registration)이 딜레이 되는 경우가 많다. 구매자는 5% 계약금을 내고 등록을 기다려야 하는데, 시장 상황이 좋을 경우 토지의 가격이 올라가기 때문에 추후 주택을 건설할 수 있을 시기에는 이미 토지 가격만 $5만- $10만 상승하기도 한다. 오직 5% 계약금만으로 가격상승을 누릴 수 있다. 

 

Time to Save - 계약 당시의 가격으로 구매하기에 계약 후 몇 년 후 완공이 된 후 시세차익을 거둘 수 있다. 특히 상승장에서 목돈을 마련하지 못했지만 부동산을 구매할 수 있는 기회와 잔금을 마련할 수 있는 기간을 벌어다 준다. 

 

Depreciation Benefits - 첫 몇 년간은 감가상각을 통해 큰 금액의 세금 공제를 받을 수 있다. 

 

No Maintenance - 신축이기 때문에 특별히 관리비가 들지 않으며 보통 건물 워런티까지 함께 받을 수 있어 걱정 없이 관리할 수 있는 장점이 있다.

 

Easy to Rent - 신축은 구축보다 세입자를 구하기 유리하다. 

 

신축 주택의 단점

 

Potential Delays - 공사가 지연될 가능성이 높다. 특히 신축 아파트일 경우 계약 시점으로부터 완공 날짜가 지연될 가능성이 높다. 최악의 경우 그 기간 동안 부동산 시장이 침체되거나 이자율이 인상되는 등의 리스크가 생길 수도 있다.

 

Pay a Premium for Property - 신규 분양 부동산 가격은 프리미엄이 붙게 된다. 주변에 비교할 만한 매매(Comparable Sales) 정보가 없다면 은행 감정(Valuation)을 받을 때 문제가 생기기도 한다. 그렇기 때문에 신규 분양을 준비하는 구매자라면 더 많은 금액을 여분으로 마련하는 것이 안전하다. 특히 타운하우스, 하우스 & 랜드 패키지 보다 아파트 구매 시 이러한 현상이 생기게 된다.

 

Oversupply Issues - 신축 주택은 수년간 건설이 진행되기에 해당 지역 주변에 앞으로 얼마나 공급이 들어서는지 파악하는 것이 필요하다. 공급과잉이 일시적으로 주택값이 하락할 수 있으며 공실률이 높아져 세입자도 구하기 어렵게 된다.

 

Constriction Price Increases - Covid-19 발생 전에는 호주에서는 딱히 건축/건설 관련 가격이 비싼 경우가 딱히 없었다. 그렇기에 그동안 고정금액(Fixed-Price) 계약으로 진행이 가능했지만 2021-22년에 전 세계적으로 자재값이 미친 듯이 솟아오르면서 호주에 많은 건설회사들이 파산을 피하지 못했다. 그렇기에 건설사들은 신축 주택, 아파트 모두 분양 가격을 올려 판매할 수밖에 없다. 

 

Smaller Land Content - 10-20년 전에 지어진 단독주택의 토지 면적은 600m2 이상이 많았던 반면 현재 짓는 주택의 토지 면적은 400m2 정도이다. 특히 호주 주도에 가까운 단독주택일수록 토지 면적이 제한되고 있다. 이로 인해 부지분할(Subdivision)을 통한 개발을 불가능하다.

 

 

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