호주 실거주용 주택 대출(Owner Occupier Loan)을 받았을 경우 임대를 줘도 될까요?

호주 실거주용 주택 대출(Owner Occupier Loan)

호주에서는 은행과 대출기관이 소유주가 거주하는 주택과 투자 목적인 부동산을 다르게 보기 때문에 실거주용으로 대출을 받은 주택을 임대를 줄 경우 벌금이 부과될 수 있다. 보통 실거주용 주택을 임대로 전환하려는 이유는 다양하다. 직장을 위해 다른 주로 이동을 하거나 다른 새 주택을 구입하여 기존에 소유 중이었던 주택을 투자 목적으로 바꾸는 결정을 할 수도 있다. 이유가 무엇이든, 원래 주택에 대한 대출을 갚고 있는 경우 올바른 종류의 주택담보대출로 변환하지 않고 소유주가 거주하는 주택을 다른 사람에게 임대를 줄 경우 벌금이 부과될 수 있으므로 은행이나 대출기관에 반드시 이 사실을 알려야 한다. 만일, 이 사실을 숨길 경우 나중에 불이익을 받을 수 있으며 심지어 집을 잃을 수도 있다. 

 

일반적으로 투자용 주택 대출의 이자는 실거주용 주택 대출보다 더 비싸다. 이는 대출 기관이 투자용 주택 대출을 약간 더 위험하다고 보는 경향이 있기 때문이다. 예를 들어, 세입자를 구하지 못해 일정 기간 동안 주택이 비어 있거나 세입자가 주택에 손상을 입힐 경우 대출 상환이 더 어려워질 수 있기 때문이다. 은행과 대출 기관의 입장에서는 자신들이 조금 더 위험해질 수 있다고 판단하는 것이다.

 

따라서 투자 목적의 주택 대출을 신청할 경우 적용되는 이자율은 조금 더 높거나 최대 담보인정비율(LVR)이 약간 낮아더 더 많은 보증금이 필요할 수도 있다. 자신이 이미 실거주용으로 구매한 주택을 주택담보대출을 받은 상태에서 주택을 투자 목적으로 전환하기로 결정한 경우 재융자(Refinance)를 받아야 할 수 있다. 이 경우 신규 주택담보대출의 조건이 변경될 수 있고 대출기관에서 더 높은 이자율을 부과할 수 있다. 그렇기 때문에 자신의 주택을 임대를 줄 계획이라면 미리 브로커나 은행 또는 대출기관에 알리는 것이 매우 중요하다.

 

주택 전체가 아닌 집 안의 방을 임대 줄 경우에는?

이 경우에는 실거주용 주택 대출을 계속 유지할 수 있을 수도 있다. 하지만 연방 정부에는 소유주 점유 부동산에 대한 자체 규정이 있다는 점도 염두해야 한다. 호주 국세청(ATO)에 따르면 소유하고 거주했던 주택을 임대 소득을 창출하는 데 사용하기 시작하더라도 자본 이득세(Capital Gains Tax) 목적으로는 소득 창출한 시기부터 최대 6년 동안 주 거주지로 간주된다. 이는 '6년 규칙(6-Year Rule)'이라고도 한다.

 

어떤 페널티/벌금이 부과되나요?

만일 주택 사용 용도 변경을 숨길 경우는 심각한 결과를 초래할 수 있다. 대출기관이 숨긴 사실을 알게 되면 주택담보대출을 거부할 수 있으며 신용 점수에 블랙 매크가 표시되어 다른 대출 기관에서도 앞으로 대출을 해주는 데 문제가 될 수 있다. 또한 사기로 간주될 수 있어 상황에 따라 징역형에 처해질 수 있다. 실거주를 하다가 이사를 가게 되어 임대를 내놓을 경우 꼭 대출기관에 이 사실을 알려야 한다. 만일 실거주용 주택대출(Owner Occupier Loan)을 받고 있는 상태에서 해당 부동산에서 임대 수익을 얻고 있다는 사실을 알게 되면 상황과 대출 계약 조건에 따라 대출기관은 대출을 모두 회수하기로 결정할 수 있다. 즉, 미납 잔액을 상환할 수 있는 30일의 시간이 주어질 수 있으며, 이 기간 동안 대출 기관은 해당 부동산을 매각하여 대출금을 회수할 수도 있다.