호주 Lenders Mortgage Insurance(LMI) 피하지 말자

호주 융자를 알아보기 시작하면서 익숙하게 보이는 단어 중 하나는 Lenders Mortgage Insurance(LMI)이다. LMI는 주택을 대출을 통해 구매하기 원하는 대출자에게 부과하는 비용으로써 만일 채무 불이행이 있을 경우 은행/대출기관을 보호하기 위한 보험이다. 호주 부동산 가격의 80% 이상 대출을 받을 경우에는 LMI를 지불해야 한다. 그렇기에 많은 주택을 구매자들은 이 LMI를 내지 않기 위해 최대한 20% 이상의 보증금/디포짓을 마련하려고 한다.

 

 

 

그렇다면 LMI를 지불하는 것이 무조건 나쁜 것일까?

 

이에 대한 해답을 아래 예시로 설명해보고자 한다. 만일 10% 디포짓으로 주택을 구매하는 것과 20% 디포짓으로 구매하는 것 중 어떤 것이 나을까? 그리고 10년 후 어떤 결과를 낳을지 확인해 보자.

 

예시)

예산이 $150,000 구매자가 $450,000 가격의 주택을 구매할 경우 두 가지 시나리오가 있다. 

 

시나리오 1: 

20% 디포짓: $90,000

주택 구매에 필요한 추가 비용: $15,000

필요 금액: 총 $105,000

 

시나리오 2:

10% Deposit: $45,000

주택 구매에 필요한 추가 비용: $15,000

필요 금액: 총 $60,000

 

시나리오 2의 경우 예산에서 아직 $90,000나 남아있기 때문에 ($150,000 - $60,000) 같은 가격의 주택을 하나 더 추가로 구매하는 것이 가능하다. 90% 이상 대출을 받은 것이기 때문에 LMI는 약 $10,000 x 2 = $20,000 정도로 계산이 된다. LMI를 내는 방법은 두 가지가 있다. 첫째, 바로 일시불로 지불하거나 대출금에 포함시켜 상환할 수 있다. 이에 대한 선택은 은행이나 브로커와 상담 후 결정을 하면 된다. 참고로 디포짓이 조금씩 늘어날수록 LMI가 줄어들기 때문에 보통 12% 디포짓을 하는 경우가 많다. 

 

그렇다면 위 두 가지의 시나리오에 대한 결과를 확인해 보자.

 

시나리오 1: 20% 디포짓을 할 경우

- $450,000 가격의 주택을 1채 구매 가능

- 총 주택 가격: $450,000

- LMI 비용: 없음

 

시나리오 2: 10% 디포짓을 할 경우

- $450,000 가격의 주택을 2채 구매 가능

- 총 주택 가격: $900,000

- LMI 비용: 약 20,000

 

즉, 10% 디포짓을 할 경우 같은 예산으로 소유할 수 있는 자산의 규모가 두 배로 커지는 것을 알 수 있다. 그리고 호주 부동산 가격이 매년 5% 상승한다고 가정했을 때 1채만 소유했다면 10년 후 주택 가격이 $283,000 상승하지만 2채를 소유했다면 $566,000 가격 상승을 누릴 수 있다. (단, 좋은 위치의 좋은 부동산을 선택했을 경우 해당)

 

자신의 주택 구매 목적을 알자

 

어떤 구매자에게는 LMI가 부담이 되거나 불필요한 지출이 될 수도 있지만 LMI를 현명하게 이용해 자신의 자산을 훨씬 빨리 축적할 수 있게 된다. 위와 같이 LMI를 내고 주택을 1채 더 매수할 수 있는 상황이 되면 자산을 늘리는 속도가 빨라진다는 말이고 이는 경제적 자유에 더 가까워진다는 것이다. 자신의 투자 목적이 최대한 빨리 부를 늘려 자본소득(Passive Income)을 받는 것이라면 LMI를 적극적으로 활용해 보는 것도 방법이다.