실거주 vs 투자 부동산, 무엇을 먼저 사야할까요? (Rentvesting) - 1

어떤 부동산을 먼저 구매해야 하는가?

 

호주에서 이 질문은 꽤 오랫동안 논쟁이 되어왔다. 위 질문에는 실거주용 부동산을 먼저 구매해야 하는지, 아니면 그전에 투자용 부동산을 구매한 후 실거주용을 구매해야 하는지에 대한 궁금증이 담겨 있다. 이 질문에 접근하기 위해서는 먼저 재정정인 요소와 감정적인 요소를 구분 지을 필요가 있다. 

 

실거주 vs 투자

 

감정적인 요소

실거주 부동산	투자용 부동산
집이라는 안전한 자기만의 주거공간이 생김	Rent 한 집을 조심히 써야 함
쫓겨날 상황이 없이 오랫동안 거주 가능	집주인이 원할 경우 나가야 하는 상황이 발생할 수 있음
취향에 맞춰 원하는대로 꾸밀 수 있음	집을 꾸미는데 있어 매우 제한적임

 

당연히 필요에 따라 실거주 부동산을 먼저 사야 할 사람들이 있다. 하지만 이러한 감정적인 부분을 모두 제외하고 오직 재정적인 부분만 고려해 위 질문에 답을 해보려 한다. 

 

실거주 집 구매 시, 90% 이상의 사람들이 대출을 받아 구매한다. 여기서 발생하는 대출은 공제 불가한 부채(Non-deductible Debt)이다. 즉, 수익을 내는 부동산이 아니기에 세금 혜택을 받을 수 없다. 이 경우 모든 이자상환금은 공제가 불가하다.

 

투자용 부동산을 구매할 경우 발생하는 대출은 공제가 가능한 부채(Deductible Debt)이다. 이 말은 즉슨 이자 갚는 비용에 대한 세제 환급을 받을 수 있어 더 나은 현금흐름을 유지할 수 있다. 그렇기에 나중에 투자용 부동산 포트폴리오를 구성하는 데 더 유리한 위치를 선점하게 된다. 보통 평균 소득자가 공제 불가한 부채가 많을 경우 다음 부동산 투자에 필요한 대출받기가 더욱 어려워지기 때문이다. 

 

예를들어, 먼저 투자용 부동산을 구매해 이자만 상환(Interest Only)할 경우, 특정기간 동안 상환 금액보다 높은 임대수익이 생기기 때문에 현금흐름이 좋아진다. 은행은 이러한 현금흐름을 긍정적으로 보기에 대출가능 금액을 높일 수 있다. 추후 투자용 포트폴리오를 늘리는데 큰 도움이 된다. (이는 보편적인 경우이며, 대출에 관련해서는 개인 상황마다 다를 수 있기 때문에 전문적인 상담을 받은 후 판단하는 것을 권한다)